Тіньові схеми обходу мораторію: чим ризикують покупець і продавець

Опубліковано:

Можна сперечатися про те, скасовувати чи продовжувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, але оскільки є достатньо бажаючих і продати, і купити землю – ринок існує. Тіньовий.

Комусь терміново потрібні гроші на лікування, у когось померли батьки, які були власниками ділянок, а діти мешкають у місті і не планують займатися агробізнесом, – у таких випадках пропозиція отримувати щорічно 1000 грн за оренду гектара є нецікавою. Арсенал схем обходу мораторію достатній, і постійно змінюється, але незмінним залишається ризик, на який наражаються обидві сторони – і продавець, і покупець.

Як працюють найпоширеніші схеми, і якою є практика мінімізації ризиків, – роз’яснює Кирил Лектеров, партнер юридичної фірми OMP.

Схема 1. Продаж права користування (емфітевзис)

Емфітевзисом називається право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Іншими словами: не можеш продати землю – продай право нею користуватися. Навіть більше: договір емфітевзису надає користувачу ще й переважне право викупу, якщо це правильно зазначити в договорі.
Емфітевзис може бути укладений на досить великий строк – наприклад, на 100, 200 чи 500 років, або навіть безстроково. Це дуже зручна юридична форма для невеликих підприємств, які обробляють земельні ділянки в десятки гектарів. Подібна за своєю сутністю до договору оренди, ця конструкція не має обмежень щодо строку, розміру плати та інших істотних умов. А ризики, які існують у цій формі оформлення відносин, переважно спричинені недовірою до держави та слабкістю її інститутів, зокрема недовірою до здатності суду захистити порушені права.

З іншого боку, якщо договір емфітевзису укладений детально та правильно, а сума зазначена реальна та сплачена покупцю у повному обсязі, то ризики мінімальні. Якщо ж сума у договорі занижена або договір виписаний нечітко – головні ризики несе, переважно, покупець, навіть якщо гроші сплачені ним повністю. Бо він може так і не стати власником: «лазівки» у договорі суттєво підвищують ризики його розривання.

Випадок із практики. Один із фермерів у Київській області уклав договір емфітевзису щодо ділянки площею 4,5 га на термін 100 років. Розрахунок відбувся одразу повною сумою, передбаченою домовленостями. Але через шість років власник ділянки вирішив, що продав землю задешево, і висловив претензію, що його обдурили, виплативши не реальну (занижену) вартість землі. Тому він позвався до суду для перегляду умов договору, і його вимогою було: або доплата, або він розриває договір і укладає аналогічний із конкурентом. Закон у такому випадку — на стороні користувача, тому справу виграв фермер.

Схема 2. Довгострокова оренда

Найбільш поширений спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які мораторій забороняє продавати – договір оренди на строк від 7 до 50 років (найчастіше договори укладають на 49 років). Право оренди за таким договором підлягає державній реєстрації. Це не тільки допомагає орендарям відслідковувати, за які ділянки можна поборотися, оскільки термін оренди спливає, але й додатково захищає і орендаря, і орендатора.
Ще один тип державного захисту інтересів власника землі – мінімальний розмір орендної плати, яка за рік має складати не менше 3% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки. Але оскільки нормативна грошова оцінка підлягає перегляду та індексації, а отримати таку інформацію і власнику і орендарю непросто – поширеною є практика не вписувати в договір оренди посилання на індексацію. Натомість, часто вказують фіксований розмір орендної плати у гривнях, без прив’язки до нормативної грошової оцінки. Здебільшого, у таких випадках виплата здійснюється наперед. Але оскільки індексація призводить до підвищення орендної плати з року в рік, то виплата усієї суми наперед є причиною зменшення доходу власника землі. У найгірших випадках, отримавши наперед усю суму за оренду на 49 років, він получає стільки ж, скільки получив би лише за перші 7-15 років, залежно від обставин. Це головний ризик для орендатора. Для орендаря ж ризик – можливість розривання договору оренди за ініціативи власника, якщо договір прописаний недостатньо уважно та детально.

Таким чином, і у цьому випадку основний інструмент захисту – ретельно прописаний договір оренди з урахуванням інтересів обох сторін та передбаченням максимальної кількості ситуацій, які можуть статися.

Випадок із практики. Чернівецька область. Договір оренди передбачав, що якщо орендар упродовж 3-х років не виплачує орендну плату, договір може бути розірвано власниками земельної ділянки в односторонньому порядку. Однак не була передбачена можливість оплати орендної плати переказом на банківську карту чи іншим дистанційним способом. Власники землі переїхали в інше місто і питання оплати не порушували. Але скористалися цим нюансом як формальною підставою, щоб розірвати договір та укласти новий – з іншим орендарем.

Схема 3. Обмін (або міна)

Законодавець планував цю можливість як інструмент поєднання розкиданих у різних місцях паїв у єдину ділянку – щоб зменшити так зване “середсмужжя” (або «шахівницю») та щоб ефективніше обробляти землю. «Якщо у селянина ділянки в різних частинах поля, він повинен мати можливість об’єднати їх в один масив, помінявшись з сусідами».

На практиці цю норму використовували також і для обходу мораторію. Наприклад, був випадок, коли масив в 4 га обміняли на кілька соток із доплатою. Зараз саме таку схему застосовують не часто, та й нормативними актами визначено, що операції міни можливі лише між земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Утім, є практика укладення договорів міни невеликих за площею земельних ділянок на інші, звичайного розміру. У такому випадку обмін відбувається з доплатою власнику більшої земельної ділянки.
Ризики. Якщо суд доведе, що договір міни є фіктивним (суд це формулює як «удаваний правочин, який приховує договір купівлі-продажу земельної ділянки») – його визнають недійсним. У такому випадку сторона «покупця» практично не має шансів повернути ані витрати на підготовку, ані суму «доплати», яка, як правило, дорівнює вартості ділянки. А от власник ділянки практично не ризикує. Тому, очевидно, право вибору саме цього варіанту – за покупцем.

Випадок із практики. У Чернігівській області земельну ділянку в передмісті розбили на декілька і провели низку угод міни. Заступник прокурора області подав позов до суду, де договори міни були визнані недійсними, а державні акти на право власності на земельні ділянки, отримані в результаті міни – незаконними. Але повернути кошти «покупцям» повністю не вдалося. Один із «продавців» на той час помер. А спадкоємці відмовилися повертати «доплату».

Схема 4. Оренда й заповіт

Іноді на додаток до договору довготривалої оренди землевласник-орендодавець оформлює заповіт, за яким після його смерті земля перейде орендареві. Це добре працює тоді, коли обидві сторони не планують обманювати одна іншу. У протилежному випадку ризиків доволі важко уникнути кожній з них.
Так, продавець ризикує не отримати гроші, окрім як у момент підписання угоди. З іншого боку, покупець ризикує не отримати землю, бо з плином часу може з’явитися й інший заповіт. А ще у Цивільному кодексі є положення, яке передбачає, що пенсіонерів не можна залишати без спадщини. І якщо спадкоємцем є пенсіонер, а крім земельної ділянки у нього іншої спадщини немає, ризик того, що заповіт буде оскаржений, дуже великий.

Випадок із практики. Вінницька область. Оформлений разом із орендою заповіт після смерті власника земельної ділянки був оскаржений спадкоємцями. Суд прийняв їх позицію. Право власності на землю залишилося у спадкоємців, які розірвали договір оренди на користь іншого орендаря. Кошти орендарю не повернули, бо в договорі не було прописано відповідний пункт.

Схема 5. Договори “заднім числом”

У період з 1 по 12 січня 2007 року мораторій не діяв: попередній закінчився, а новий ще не був затверджений. Схема «заднім числом» передбачає укладення договору міни, датованого саме тим проміжком часу. А вже потім – оформлення у власність цієї землі.

Але ризики цього способу дуже великі. Перш за все, документи, необхідні для виконання усіх дій, потребують державної реєстрації. А відповідно до п.15 перехідних положень Земельного кодексу, всі правочини, спрямовані «на майбутнє», є недійсними з моменту їх укладення та посвідчення. У разі визнання договору недійсним, відповідно до норм права, орендар повинен повернути власнику земельну ділянку та відшкодувати вартість користування нею — за цінами, які є на момент відшкодування. Своєю чергою, власник ділянки має повернути кошти, отримані від орендаря в якості «орендної плати» до моменту винесення судового рішення. На практиці ж ніхто нікому нічого не відшкодовує.

Схема 6. Договір займу без займу

Серед можливих, але ризикованих варіантів є ще відчуження землі за участю судів. Наприклад, землевласник бере у покупця позику на суму, рівну ціні, за яку він хоче продати свою ділянку. Через місяць позика не повертається, і на землю звертається стягнення. Чому саме на землю? А тому, що іншого майна в боржника немає.

РизикиЦей інструмент досить ризикований з точки зору юридичної чистоти. Суди зайняли позицію, що угоди, за якими є стягнення, є «уявними правочинами». Шанси скористатися таким механізмом – малі. Адже якщо такий механізм і спрацює, існує висока ймовірність його анулювання через суд. А фінансові витрати несе покупець. Бо продавець, хоч і буде зобов’язаний повернути кошти, зробити це він не зможе фізично: отримані гроші, як правило, витрачають швидко (на лікування, квартиру дітям, тощо), а доходів немає та іншого майна, на яке можна звернути стягнення, теж немає (бо це умова реалізації цієї схеми).

***
Отже, за умови, поки повноцінного ринку землі немає, існує невелика кількість варіантів, коли за землю можна отримати гроші як за продаж. Оскільки усі ці варіанти – неповноцінний продаж, то і ринок землі неповноцінний. Запрацює ринок – і ціна землі буде вищою, і угоди чистішими.

Блоги

Мирон Дмитрик

Переверніть вже того човна до бісової матері!

Коли я чую "Не розхитуйте човен" чи "Не діліть українців" як

mm
Андрій Карманський

Українській помісній церкві бути? Або чого добився Кирило?

Після зустрічі Папи Франциска та Московського Патріарха

mm
Ольга Деркачова

БОЛЬОВІ ТОЧКИ

Одна моя знайома запропонувала дещо збочену розвагу. Сідаєте в

mm
Ольга Деркачова

Буває і таке…

Ольга Нижник. Цього не може бути!.. – Івано-Франківськ:

mm
Ольга Деркачова

М’ятний чай

- Нащо ж ти ставиш горнятко на стіл? – вдавано сердито

mm
Ольга Деркачова

СТРАХ