По состоянию на начало октября 2020 года только в Киеве квартиры продаются в 354 жилых комплексах (ЖК). По Украине таких ЖК в 9 раз больше. Каждое строительство ведется при условии сотрудничества между собой нескольких участников: застройщика, заказчика, подрядчика. Вместе они обеспечивают слаженную работу и результат. О том, кто за что отвечает мы спросили у эксперта по недвижимости и основателя портала Bild.ua Виталия Котенко.
Кто такой заказчик строительства: определение и функции
«Заказчик — это физическое или юридическое лицо, которое фигурирует в разрешительной документации и de jure — инициатор проекта», — объяснил специалист.
Функции заказчика включают:
- оформление разрешения на строительство ЖК или регистрация уведомления о начале строительных работ, в зависимости от категории сложности. При СС1 регистрируется второе, в остальных случаях — первое;
- заказчик владеет земельным участком под строительство или распоряжается им в рамках условий договора аренды или суперфиция;
- оформление градостроительных условий и ограничений (ГУО) на строительство ЖК ;
- оформление технической документации на подключение к электросети, газо-, водоснабжению и др.;
- в зависимости от схемы финансирования заказчик также может выступать продавцом по договору с инвесторами или же передает свои функции доверенному физическому или юридическому лицу.
Кто такой застройщик и девелопер: определение и функции
Девелопер строительства (застройщик) — это чаще юридическое лицо, которое занимается реализацией проекта с самого начала и до конца; инициатор строительства ЖК de facto.
Функции застройщика в строительстве включают:
- организацию и координацию работы других участников строительства (заказчик, генподрядчик);
- инвестирование проекта с целью получения прибыли вследствие продажи недвижимости;
- сопровождение проекта от поиска земельного участка до организации работы обслуживающей компании.
По словам специалиста по недвижимости, определение заказчика и застройщика часто путают. Второе понятие более обширное и может включать в себя первое. Функции заказчика и застройщика в строительстве частично смежные, поэтому возникают недоразумения.
«В некоторых случаях заказчик может выступать также и девелопером (застройщиком) строительства, — уточняет Виталий Котенко. — Если планируется небольшой клубный дом, некоторые заказчики могут самостоятельно профинансировать возведение здания и занимаются проектом без привлечения крупных компаний девелоперов. Есть даже такие ЖК, где заказчик — физическое лицо, которое самостоятельно отвечает на звонки потенциальных инвесторов и консультирует их по поводу приобретения недвижимости в ЖК».
Чем отличается субподрядчик от генподрядчика
Генподрядчик — это компания, которая занимается организацией строительных работ по установленному проекту, закупкой стройматериалов для возведения дома и заключает договоры с субподрядными организациями.
«Генеральный подрядчик редко занимается непосредственно строительством самостоятельно. Чаще всего компания нанимает узкопрофильные бригады (субподрядчиков), чтобы выполнить часть работ, — объясняет Виталий Юрьевич. — Например, установить окна в здании или оштукатурить стены в квартирах может небольшая компания, которую генподрядчик привлекает по договору субподряда».
Субподрядчики — это небольшие компании, бригады, которые занимаются частью узкопрофильной работы на стройке и привлекаются генеральным подрядчиком по договору субподряда. Это могут быть мастера отделочных работ, проектировщики, специалисты по фасадам и др.
Фактически генподрядчик перепродает работу, выполненную субподрядчиками, и несет ответственность за качественное выполнение поставленных задач и соответствие строительным нормам и проекту. Этот участник строительства также указывается в разрешительных документах на стройку от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Украины. В случае, если генерального подрядчика меняют, регистрируется уведомление об изменении данных в соответствующем разрешительном документе.
Проверка надежности жилого комплекса
Слаженный механизм работы вышеуказанных участников строительства иногда дает сбой и появляются проблемные ЖК, долгострои и самострои. «33% всех новостроев Украины по состоянию на начало сентября 2020 года задерживают первоначально заявленную дату сдачи в эксплуатацию более, чем на год»,— проинформировал основатель поисковика надежных новостроек Bild.ua Виталий Котенко.
Чтобы не вложить сбережения в проблемный ЖК, следует тщательно проверять новостройку перед инвестированием. Специалист советует обратить внимание на другие комплексы застройщика, наличие успешно завершенных проектов и задержки сдачи в эксплуатацию.
«Эксперты «Билда» анализируют первоначально заявленные даты сдачи ЖК в эксплуатацию, а также фиксируют фактическое получение сертификата о готовности. Задержки сдачи, наличие разрешительных документов, соответствие проекта жилого комплекса генеральному плану города и целевому назначению участков и десяток других вопросов. Наши эксперты анализируют и собирают вышеперечисленные данные в отчет, — рассказал Виталий Юрьевич. — По результатам проверки формируется индекс надежности, который информирует инвесторов о возможных проблемах с новостройкой. Чем ниже балл, тем рискованнее доверять деньги этому застройщику».
Проверку надежности жилого комплекса можно выполнить самостоятельно при наличии соответствующих знаний и опыта, но лучше заказать у экспертов Bild.ua, чтобы обезопасить инвестиции и выбрать самый надежный проект. Стоимость отчета 640 грн, на сегодня, небольшая, по сравнению с суммой вложений, которыми придется рискнуть.